Erorile persistă și durează adesea mulți ani. Acest lucru se aplică practic tuturor domeniilor vieții. Există, de asemenea, câteva zvonuri pe tema închirierii și închirierii care sunt încă răspândite. În articolul următor, vom lămuri, așadar, cele mai frecvente erori de închiriere și vom explica care este cu adevărat situația legală.
Greșeli din partea proprietarului
În calitate de proprietar, vă confruntați cu chestiuni juridice complexe. Când se adaugă mituri și legende, se poate întâmpla rapid să pierzi urma. Pentru a nu te pierde în jungla legală și a evita conflictele, am rezumat cele mai mari 20 de greșeli de închiriere pentru tine.
1. Cheia apartamentului poate fi păstrată
La predarea apartamentului, toate cheile care aparțin unității trebuie predate chiriașului . În calitate de proprietar, puteți păstra cheia apartamentului doar cu permisiunea expresă a chiriașului. De asemenea, chiriașului i se permite să predea cheile care i-au fost date altor persoane pe care le poate desemna el însuși.
Argumentul că se reține o a doua cheie pentru situații de urgență nu este valabil, până la urmă poliția și pompierii pot deschide ușa în astfel de cazuri.
2. Intrarea în unitatea rezidențială este permisă în orice moment
Proprietarii nu au dreptul să intre în locuința chiriașului, chiar dacă chiriașul a fost de acord ca o cheie să fie păstrată. Dacă obțineți acces în apartament fără permisiune, aceasta constituie o încălcare . Chiriașul te poate urmări penal pentru asta. Intrarea în apartament, fotografierea și orice altceva este permisă numai cu acordul expres al chiriașului.
Un motiv pentru a intra în apartament cu consimțământ poate fi, de exemplu, o schimbare viitoare a chiriașilor .
3. Contractele de închiriere sunt valabile doar în scris
Încheierea unui contract verbal de închiriere este, de asemenea, legală și obligatorie din punct de vedere juridic . Cu un contract scris , totuși, ambele părți sunt în siguranță și se pot referi la clauzele și conținutul conținutului acestuia în caz de îndoială. În plus, contractele încheiate verbal nu pot fi limitate în timp, astfel că chiriașii și proprietarii intră în închiriere pe durată nedeterminată.
4. Chiria poate fi majorată în orice moment
Doar pentru că costul general al vieții crește nu înseamnă că nu poți crește chiria după bunul plac . Există anumite legi care trebuie respectate. Odată cu limita de plafonare și frâna de preț de închiriere , legiuitorul a introdus două linii directoare care limitează creșterea chiriei.
Limita înseamnă că chiria nu poate crește cu mai mult de 20% în termen de trei ani. Frâna prețului de închiriere este menită să împiedice creșterea prea mare a prețurilor în orașele unde există o piață a locuințelor strânsă. În cazul închiriilor noi , costurile de închiriere pot fi, prin urmare, cu maximum 10% peste chiria comparativă locală . Cu toate acestea, nu are niciun efect asupra contractelor de închiriere existente.
În calitate de proprietar, aveți prin urmare posibilitatea de a crește chiria atâta timp cât respectați legile aplicabile , dar cel mai devreme la fiecare 15 luni. De asemenea, puteți crește chiria în mod diferit pentru diferiți chiriași. Nu există dreptul la tratament egal atâta timp cât nu există discriminare.
5. Declarația costurilor auxiliare trebuie să fie disponibilă la mutare
Chiar dacă chiriașul dorește să lase complet vechiul apartament în urmă atunci când se mută, nu sunteți obligat să furnizați factura de utilități în ziua în care vă mutați. Cu toate acestea, o citire intermediară a contorului trebuie să aibă loc atunci când se schimbă chiriașul, deoarece atât vechiul chiriaș, cât și noul chiriaș au dreptul la facturare separată. Dacă acest lucru nu se întâmplă, perioada de facturare prevăzută de lege de 12 luni nu poate fi respectată.
În calitate de proprietar, puteți, de asemenea, să pregătiți factura de utilități după ce chiriașul s-a mutat și contractul de închiriere s-a încheiat și puteți solicita orice pretenții suplimentare.
6. Pe lângă un depozit, poate fi întotdeauna necesară o garanție
Este posibil să depuneți depozitul în mai multe variante , cu condiția ca dvs., ca proprietar, să fiți de acord. De asemenea, puteți solicita mai mult de un tip de depozit de la început. Cu toate acestea, dacă plata depozitului în numerar se ridică deja la maximum trei luni de chirie , nu aveți voie să solicitați o garanție. Cu toate acestea, chiriașul poate oferi și în mod voluntar un garant.
Este așadar cazul că sunt posibile mai multe tipuri de depozit, cu condiția ca suma totală să nu depășească trei chirii.
7. Depozitul în numerar trebuie predat chiriașului la mutare
Dacă a fost întocmit un proces v
8. Animalele de companie pot fi în general interzise
Chiar dacă în contractul de închiriere există o clauză corespunzătoare: chiriașului i se permite în general să păstreze animale mici, cum ar fi budgerigars, rozătoare sau pești .
De asemenea, interzicerea ținerii câinilor și pisicilor, conform unei hotărâri a Curții Federale de Justiție , ar pune chiriașul într-un dezavantaj nerezonabil. Cu toate acestea, decizia depinde de fiecare caz și trebuie să aibă loc după luarea în considerare reciprocă a intereselor . Păstrarea animalelor exotice și periculoase necesită întotdeauna acordul dvs.
9. Rezilierea pentru uz personal este întotdeauna posibilă
În cazul în care chiriașului urmează să i se notifice rezilierea din cauza unor nevoi personale, trebuie să existe o justificare corespunzătoare . Numai dacă dvs., părți ale familiei dumneavoastră sau membri ai gospodăriei dumneavoastră doriți să folosiți apartamentul și nu există niciun alt apartament liber în posesia dumneavoastră care să îndeplinească cerințele, puteți rezilia contractul conform secțiunii 573 (2) pct. 2 pentru uz personal. .
În plus, intenția de a se muta trebuie să fie în viitorul apropiat . Dacă înștiințarea de reziliere este dată doar pro forma pentru că ați dori să utilizați unitatea de locuit pentru dvs. la un moment dat, aceasta nu este o justificare suficientă.Și mai mult: În cazul în care chiriașul poate dovedi o înșelăciune corespunzătoare, el are dreptul să pretindă daune-interese de la tine.
10. Dacă nu se plătește chirie, curentul, încălzirea și apa pot fi oprite
În niciun caz nu trebuie să întrerupeți curentul, apa sau încălzirea, chiar dacă chiriașul are restanțe la plata chiriei. În cazul în care parcarea are loc totuși, chiriașul poate solicita ca aceasta să fie inversată.
Nici chiriașii nu pot fi pur și simplu aruncați pe stradă. Este necesară o notificare de reziliere și eventual o acțiune de evacuare pentru ca chiriașul să fie nevoit să părăsească apartamentul. În cazul unui proces, instanța competentă stabilește un termen pentru ca locatarul să elibereze imobilul.
În calitate de proprietar, puteți notifica rezilierea fără preaviz dacă suma chiriei datorată este de două luni de chirie sau mai mult. Pe lângă rezilierea fără preaviz, se poate pronunța și rezilierea obișnuită. În cazul în care chiriașul plătește apoi suma restantă în termen de două luni, rezilierea extraordinară devine ineficientă, dar trebuie să părăsească apartamentul la sfârșitul termenului obișnuit de preaviz.
Greșeli din partea chiriașilor
Nu numai proprietarii sunt adesea luați de greșeli vechi. Nici chiriașii nu au întotdeauna clar ce lucruri sunt conforme din punct de vedere legal și când ceva este posibil doar prin bunăvoința proprietarului, de exemplu.
11. Contractul de închiriere poate fi retras spontan
Dreptul de retragere de 14 zile se aplică numai contractelor cu consumatorii și nu se aplică legii locației . În cazul în care chiriașul dorește să se retragă dintr-un contract de închiriere încheiat , proprietarul trebuie să dea dovadă de bunăvoință . În caz contrar, trebuie să respecte termenul legal de preaviz de trei luni și să plătească și chiria în această perioadă. Cu toate acestea, o clauză privind dreptul de retragere poate fi convenită în contractul de închiriere.
12. Subînchirierea este întotdeauna posibilă
Chiriașii au dreptul de a subînchiria apartamentul numai dacă există deja o clauză corespunzătoare în contractul de închiriere . Dacă nu este cazul, pentru subînchiriere este necesar acordul proprietarului . Subînchirierea fără consimțământ poate avea consecințe juridice pentru chiriaș.
Cu toate acestea, conform secțiunii 553 din Codul civil german (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB ), el poate cere acordul pentru subînchiriere dacă există motive legitime din partea chiriașului, de exemplu dacă trebuie să se mute în alt oraș între timp deoarece de serviciul lui, dar nu vrea să renunțe la apartamentul său. Închirierea poate fi refuzată numai dacă proprietarul nu poate fi de așteptat să o accepte. O astfel de circumstanță ar fi, de exemplu, supraaglomerarea, adică dacă apartamentul este proiectat doar pentru un anumit număr de persoane și acesta este depășit.
13. Rezilierea prematură a contractului de închiriere prin numirea chiriașilor ulterior
Zvonul persistă că chiriașii trebuie să numească doar trei potențiali noi chiriași și aceștia pot renunța mai devreme la contractul de închiriere. Este adevărat că proprietarii pot accepta această ofertă , dar cu siguranță nu trebuie . În mod normal, chiriașul trebuie să respecte termenul legal de preaviz de trei luni.
Situația este diferită dacă în contractul de închiriere există o clauză de închiriere ulterioară corespunzătoare . Aceasta trebuie să includă faptul că chiriașul are dreptul să numească următorul chiriaș adecvat și lichid.
Se face o distincție între o clauză reală și una falsă. In cazul unei clauze veritabile, propunerea chiriasului trebuie acceptata fara rezerve, clauza falsa incluzand dreptul de a respinge potentialul chirias ulterior.
14. Pereții nu trebuie vopsiți
Proprietarii nu pot dicta ca chiriașul nu are permisiunea de a picta pereții sau că sunt permise doar anumite nuanțe de culoare. Dacă contractul de închiriere conține o astfel de clauză, aceasta este invalidă. Curtea Federală de Justiție a hotărât printr-o hotărâre că o astfel de prevedere ar plasa chiriașul într-un dezavantaj nerezonabil în ceea ce privește proiectarea zonei sale de locuit (BHG AZ: VIII ZR 166/08).
15. Se permite gratarul pe balcon
Grătarul pe balcon poate fi deja interzis în contractul de închiriere. Dacă nu este cazul, puteți face grătar pe balcon, dar nu trebuie să pătrundă fum în apartamentele vecinilor .
Cu toate acestea, jurisprudența este împărțită la grătar, mai ales în lunile de vară. În timp ce o instanță interzice grătarul dacă fumul pătrunde în apartamentele învecinate, alte instanțe consideră că este permis cu condiția ca vecinii să fie informați cu două zile înainte. Prin urmare, o clauză din contractul de închiriere poate preveni disputele de vecinătate.
16. Utilizarea grădinii este permisă în orice caz
Chiriașului i se poate interzice contractual să folosească o grădină. Dacă acesta este cazul, însă, el nu trebuie să plătească niciun cost de operare suportat de întreținerea grădinii.
În general, autorizația de utilizare a grădinii ar trebui să fie deja consemnată în contractul de închiriere , mai ales dacă este vorba de un bloc de locuințe.
17. Petrecerile zgomotoase sunt permise să fie celebrate în mod regulat
Petrecerile zgomotoase pot fi adesea auzite pe mai multe străzi. În timp ce unii vecini tolerează acest lucru din când în când, alții se grăbesc să sune la poliție din cauza tulburărilor . Și pe bună dreptate. După ora 22.00 este odihnă de noapte și chiar dacă sărbătoarea nu s-a încheiat încă, nu trebuie să fie auzită de vecini măcar.
18. Chiriașii sunt responsabili pentru toate costurile de reparație
Proprietarii sunt obligați să mențină proprietatea în condiții contractuale. Este complet normal ca lucrurile să se rupă în timpul unei relații de închiriere. Cu toate acestea, nu este permisă transferarea tuturor costurilor de reparație suportate către chiriaș. În primul rând, paguba trebuie reparată prin angajarea unui meșter.
Cu toate acestea, dacă în contractul de închiriere există o așa-numită clauză pentru reparații minore , costurile pentru daune minore pot fi transferate chiriașului. Jurisprudența nu prevede o limită exactă, dar în general a predominat o sumă cuprinsă între 6 și 8% din chiria anuală fără taxe . Din cauza unei limite duble, costurile pe care chiriașul trebuie să le suporte sunt limitate la aproximativ 100 EUR per reparație . Dacă această sumă este depășită, proprietarul trebuie să suporte întregul cost.
19. Chiria poate fi reținută în totalitate în cazul unor defecte
Dacă există un defect, mai întâi trebuie determinată relevanța . Acest lucru duce în cele din urmă la valoarea reducerii chiriei . Legiuitorul prevede în § 536 BGB că chiria poate fi reținută în întregime numai din momentul în care proprietatea închiriată nu mai este locuibilă , adică utilizarea contractuală este considerată a fi revocată.
Dacă adecvarea este încă dată, dar asociată cu restricții semnificative , chiria poate fi doar redusă. În ambele cazuri, plata este datorată din nou în întregime imediat ce prejudiciul a fost reparat.
Ca urmare, mulți proprietari și chiriași încă mai cred că reducerea chiriei trebuie aprobată de proprietar. Totuși, este corect că chiriașul este obligat doar să raporteze cu promptitudine defectul. Dacă acest lucru s-a întâmplat, poate reduce chiria în funcție de relevanța defectului sau poate continua să plătească chiria integral cu rezervare. După ce defectul a fost raportat, reparația avariei trebuie pusă în funcțiune prompt.
20. Depozitul de garanție poate fi dedus
Plata depozitului servește drept garanție pentru proprietar pentru orice daune aduse proprietății închiriate. Prin urmare, chiriașului nu i se permite să compenseze chiria din ultima lună cu depozitul plătit. Proprietarii trebuie să aibă banii la dispoziție până la mutarea finală și o evaluare a daunelor pentru a putea revendica pretenții împotriva chiriașului.
