Locuința – Dacă sunteți cetățean UE și trăiți și doriți să lucrați în Germania, aveți nevoie de o locuință care să fie plătită.
Aici puteți afla cum se caută o locuință, la ce trebuie să fiți atent în căutarea unei locuințe, ce drepturi aveți ca chiriaș și cum le puteți pune în aplicare.
1. Piața imobiliară din Germania
Mulți germani locuiesc într-o locuință închiriată. Locuințele cu un preț bun sunt foarte căutate. Prețurile la case precum și pentru locuințele închiriate au crescut considerabil în ultimii zece ani în Germania.
Piața imobiliară din Germania are o ofertă vastă, totuși suma chiriei sau a prețul de achiziție sunt decisive pentru o achiziționarea unei proprietăți, în funcție de locație (oraș/țară) sau unde se află locuința (poziție/circumscripție).
Cele mai scumpe orașe germane sunt München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Mainz și Darmstadt. În aceste orașe locuitorii plătesc deseori cu peste 30% din venit pentru chirie. O locuință ieftină de la marginea orașului oferă pe lângă avantajul prețului și posibilitatea de a trăi într-un mediu liniștit și verde. În special pentru familiile tinere cu copii zonele suburbane sunt mai potrivite. Centrul orașului este ușor accesibil pentru navetiști datorită legăturilor bune ale mijloacelor de transport din Germania și sunt foarte rapide.
Pentru cei care călătoresc cu trenul nu sunt limite în cazul căutării sau al achiziționării unui imobil. Puteți închiria un imobil în Germania sau îl puteți achiziționa și din țara de origine. În acest sens trebuie să respectați reglementările în vigoare din Germania, care sunt valabile pentru achiziționarea unei proprietăți (de ex. contractul notarial).
Pentru primele săptămâni, până când puteți găsi o locuință de închiriat sau de cumpărat în Germania, aveți diferite posibilități de cazare.
2. Găsirea unui spațiu de locuit
Cel mai folosit mod de a găsi o locuință – indiferent dacă este de închiriat sau de cumpărat – este prin intermediul anunțurilor imobiliare de pe internet sau din ziare, care publică anunțuri de locuințe/inobile nu doar sub formă imprimată dar și pe paginile de internet. Totodată găsiți diferite portale de internet, unde puteți căuta imobile sau puteți da un anunț de căutare a unei locuințe.
Câteodată în locul datelor de contact ale proprietarului sau ale administrației imobilului sunt menționate numere de identificare sau litere în cazul ofertelor – așa numitele cifruri. La un anunț cu cifruri trebuie să răspundeți în scris și să trimiteți scrisoarea la ziar. Acesta vă va trimite către proprietar. Aveți și posibilitatea de a contacta un agent imobiliarpentru căutarea unei locuințe. Acesta poate fi avantajos în zonele populate.
Atenție: Luați în considerare că în cazul unei găsiri cu succes a locuinței de către agentul imobiliar, acesta poate percepe un comision imobiliar. Acest lucru este valabil doar dacă, apelați la un agent imobiliar. Dacă, pe de altă parte, proprietarul apelează la agentul imobiliar să găsească chiriași, atunci acesta va trebui să plătească comisionul.
Comisionul agentului imobiliar se poate ridica la maxim două chirii nete fără costuri suplimentare care includ și taxa pe valoare adăugată. În cazul achiziționării unui imobil, suma comisionului se stabilește liber, nu există dispoziții legale. În practică, proprietarul și agentul imobiliar se orientează la stabilirea comisionului în funcție de reglementările ”pieței” din fiecare land în parte.
Dacă aveți dificultăți de a găsi o locuință, puteți să fă adresați oficiului pentru locuințe din orașul dvs sau din comunitatea în care căutați locuința. Deseori sunt publicate anunțuri imobiliare. Dacă acesta nu este cazul, angajații oficiului pentru locuințe vă pot ajuta mai departe cu adrese și informații utile. În majoritatea orașelor și comunităților există locuințe sociale.
Atenție: Locuințele sociale pot fi închiriate de regulă doar persoanelor cu un venit redus. Pentru acest lucru aveți nevoie de un certificat care atestă dreptul la o locuință socială, pe care îl obțineți de la oficiul pentru locuințe.
Indiciu: Deoarece în multe regiuni din Germania nu este atât de simplu, să primiți o locuință, este important, să fiți bine pregătit când aplicați pentru o locuință.
3. Contract de închiriere
În principiu se face deosebirea între contracte de închiriere pe perioadă determinată și nedeterminată, totuși în Germania sunt valabile contractele pe perioadă nedeterminată. Majoritatea contractelor de închiriere pentru locuințe sunt modele de contracte, care sunt diferite și nu se referă întotdeauna la fiecare situație de închiriere.
De regulă contractele de închiriere se încheie în formă scrisă. Nu există nicio obligație în acest sens. Chiar dacă contractele de închiriere orale nu sunt valabile aceleași reglementări legale, un contract de închiriere în formă scrisă poate fi o dovadă importată în caz de litigiu.
Indiciu: Asigurați-vă că primiți un contract de închiriere în scris în care vedeți toate detaliile relevante. Folosiți pentru acest lucru lista de verificare pentru contractul de închiriere.
Lista de verificare a contractului de închiriere
- Adresa completă a proprietarului este menționată în contractul de închiriere?
- Apartamentul închiriat și camerele anexe închiriate cu acesta, precum subsolul și garajul, sunt precis identificate?
- Mărimea apartamentului este corectă?
- Opțiunile de utilizare a curții și grădinii au fost discutate cu proprietarul și incluse în contractul de închiriere?
- A fost întrebat despre locul de parcare pentru mașină?
- Chiria este rezonabilă? Contractul de închiriere prevede majorări ale chiriei pentru următorii câțiva ani (chirie gradată, chirie indexată)?
- Se aplică caracteristicile speciale ale frânei de închiriere? Apartamentul se afla intr-o astfel de zona? Proprietarul v-a informat cu privire la valoarea chiriei anterioare fără a fi întrebat?
- Este un contract de închiriere permanent sau pe termen determinat?
- Contractul de închiriere pe durată nedeterminată conține un contract adițional individual al proprietarului, conform căruia chiriașul renunță la dreptul său de denunțare pentru o anumită perioadă de timp (excluderea clauzei de reziliere)?
- Ce costuri accesorii sunt transferate chiriașului în contractul de închiriere?
- Există o clauză în contractul de închiriere care interzice păstrarea animalului de companie?
- Problema noilor chiriași a fost discutată cu proprietarul în cazul unei cereri de mutare prematură și, eventual, inclusă în contractul de închiriere?
- O clauză taxează chiriașul cu costurile pentru reparațiile minore?
- A creat proprietarul un drept de acces la apartament printr-o clauză din contractul de închiriere după notificare prealabilă?
- Mai are proprietarul de remediat defectele apartamentului?
- Chiriașul este obligat să efectueze serviciul de iarnă în contractul de închiriere? Contractul de închiriere nu reglementează nimic în acest sens, proprietarul trebuie să deszăpezească regulat?
- Chiriașul încheie un contract de închiriere separat pentru un garaj sau loc de parcare subteran, pe care proprietarul îl poate rezilia separat de contractul de închiriere a apartamentului?
- Contractul de închiriere obligă chiriașul să efectueze lucrări de renovare la apartament (reparații cosmetice)?
- Chiriașul poate folosi spațiul de locuit și comercial (vezi și „utilizare profesională”)?
- S-a discutat cu proprietarul posibilitatea de subînchiriere, de exemplu în cazul sejururilor mai lungi în străinătate, și inclusă în contractul de închiriere?
- În cazul unui apartament bunică (apartament într-un imobil locuit de proprietar cu cel mult 2 apartamente), s-a avut în vedere faptul că proprietarul are opțiune simplificată de reziliere (vezi și „Motive de reziliere”)?
- Este un condominiu care ar putea fi supus rezilierii pentru uz personal?
- Ce modificări structurale poate face chiriașul?
- Trebuie plătit un depozit de închiriere? Au fost discutate diverse opțiuni de investiții pentru garanția închirierii?
- Cine se ocupă de întreținerea grădinii dacă se închiriază și o grădină? Poate chiriașul să planteze sau să îndepărteze plantele din grădină după propriul gust?
Atenție: Înainte de încetarea contractului de închiriere, trebuie să verificați împreună cu proprietarul fiecare cameră încă o dată, să discutați eventualele operațiuni de renovare și să verificați funcționalitatea sistemului de încălzire, a aparatelor electronice, a prizelor etc. Dacă se identifică defecțiuni înainte de mutare, acestea trebuie notate în protocol (protocolul de mutare). Dacă la scurt timp după mutare se mai constată defecțiuni, acestea trebuie transmise în scris proprietarului.
Aceeași procedură trebuie realizată la mutarea din locuință și trebuie înregistrată starea locuinței într-un protocol (protocolul de părăsire a locuinței).
4. Garanția de chirie
În contractul de închiriere se stabilește de regulă o asigurare a plății chiriei (garanția). Suma garanției poate fi negociată. Garanția trebuie să includă maxim 3 chirii ”la rece” (chiria lunară fără costuri suplimentare).
Garanția este transferată de chiriaș în contul proprietarului. Chiriașul poate plăti garanția în 3 rate lunare. Prima rată este la începutul contractului de închiriere. Proprietarul trebuie să separe garanția în numerare de alte depozite într-un cont special (contul de garanții). Sunt posibile alte și alte forme de garanție, dar trebuie convenite între chiriaș și proprietar. Se poate lua în considerare de exemplu o garanție bancară, crearea unui cont comun de economii, un cont de economii cu interdicție.
După finalizarea relațiilor contractuale proprietarul trebuie să restituie, dacă nu mai are pretenții față de chiriaș suma de garanție cu dobânzile care au apărut între timp.
5. Chiria
Chiria pentru o locuință este compusă din chiria „la rece” și costurile pentru întreținere cu căldură, apă caldă, după caz gaz precum și costurile de întreținere ale locuinței (chirie „la cald”). Costurile legate de curentul electric se calculează de regulă separat pe baza unui contract pe care îl încheiați cu furnizorul de curent.
În numite orașe mari trebuie să plătiți în jur de 14 euro pe metrul pătrat pentru chiria ”la cald” și costurile legate de încălzire, apă și caz. În orașele mici și la țară costurile sunt în medie de 8 euro pe metrul pătrat. Ceea ce înseamnă că pentru o locuință de 50 m² trebuie să plătiți o chirie între 400 și 700 de euro. Acestea sunt doar valori orientative.
Dacă proprietarul dorește să crească chiria de-a lungul timpului, acesta o poate face doar în anumite condiții.
6. Probleme cu locuința
Dac pe perioada chiriei se identifică probleme sau defecțiuni la locuință, chiriașul are obligația de a comunica proprietarului starea defectuoasă a locuinței, astfel încât acesta să poată remedia defecțiunea.
Indiciu: Dacă arătați proprietarului defecțiunea este important să stabiliți un termen pentru remedierea defecțiunii.
Până la remedierea defecțiunii, chiria poate fi redusă într-o măsură adecvată. Solicitați consiliere înainte de reducerea chiriei, deoarece în cazul unui reduceri nejustificate există riscul de anulare din partea proprietarului.
În cazurile în care, proprietarul nu a remediat defecțiunea, vă puteți adresa oficiului de supraveghere a locuințelor sau inspectoratului de construcții. Puteți solicita consiliere contra cost de la asociația locală a chiriașilor sau a de la un avocat.
7. Anularea contractului de închiriere
În principiu legea face diferența între anularea normală și cea extraordinară (fără termen) a contractului de închiriere. Pentru proprietar este foarte dificil să anuleze un contract de închiriere. Dreptul locativ protejează de regulă chiriașul și de aceea prevede bariere formale. Dreptul locativ obligă proprietarul, să își motiveze încetarea, fiind permise doar anumite motive de concediere. Pentru chiriaș și proprietar sunt valabile termenele de preaviz diferite pentru încetarea contractului, dacă contractul de închiriere trebuie încheiat.
Termenul de preaviz pentru încetarea contractului pentru chiriaș:
Chiriașii pot anula un contract de închiriere pe perioadă nedeterminată întotdeauna cu un termen de preaviz de 3 luni. Durata șederii nu contează.
Rezilierea trebuie făcută în scris. Pentru a rezilia la termen, rezilierea trebuie să ajungă la proprietar cel târziu îna 3-a zi lucrătoare a lunii pentru ca luna în curs să se ia în considerare. Sâmbetele sunt considerate zile lucrătoare.
Există cazuri în care contractul de închiriere pentru chiriaș include termene de preaviz mai scurte decât termenul de preaviz de 3 luni. Dacă în contract se convine pentru chiriaș un termen de preaviz pentru încetarea contractului de 1 lună sau de 14 zile, chiriașul poate rezilia în acest termen scurt.
Invers nu este valabil: Proprietarul trebuie să respecte termenele de preaviz legale și nu le poate scurta în favoarea sa.
Atenție: Dacă în contractul de închiriere există „interdicția de reziliere“ sau „excluderea rezilierii“ acest lucru înseamnă că rezilierea este exclusă pentru o anumită perioadă de timp.
Dreptul de reziliere poate fi exclus din momentul încheierii contractului pentru o perioadă de maxim 4 ani. Dacă interdicția de reziliere este prelungită, clauza devine ineficientă, astfel încât chiriașul poate rezilia contractul oricând în termen de 3 luni.
Termene de preaviz pentru încetarea contractului pentru proprietari:
- pentru o durată de chirie de 5 ani, proprietarii, care nu au un motiv de reziliere, pot rezilia în termen de 3 luni.
- Dacă chiriașul locuiește de peste 5 ani în locuință, termenul de preaviz pentru încetarea contractului este de 6 luni.
- Dacă chiriașul locuiește de peste 8 ani în locuință, termenul de preaviz pentru încetarea contractului este de 9 luni.
Dacă există motive grave pentru o reziliere extraordinară (fără termen) proprietarul trebuie să le menționeze în scris.
8. Ajutor pentru locuință
Ajutorul pentru locuință este un serviciu de stat pentru susținerea financiară a persoanelor cu un venit redus. Puteți primi de la stat o susținere financiară pentru a vă plăti costurile de locuință. Ajutorul pentru locuință există sub două forme:
- ca supliment pentru chirie, dacă închiriați o locuință sau o cameră sau
- sau ca supliment pentru responsabilități financiare, dacă trăiți într-o locuință sau casă care vă aparține.
Suplimentul îl primiți doar dacă locuiți într-un land federal și sunteți persoană cu drept de liberă circulație conform legii referitoare la libera circulație a cetățenilor Uniunii (FreizüG/EU). Ajutorul pentru locuință îl puteți primi dacă faceți o cerere la autoritatea competentă pentru ajutorul pentru locuință, administrația locală, orășenească sau la administrația locală. Acolo primiți consiliere.
