Plata anticipată a costului utilității este un factor important în calcularea chiriei totale. Înainte de a se stabili o chirie, inclusiv încălzirea, ar trebui, prin urmare, să se verifice cât mai precis posibil cât de mare este probabil să fie suma costurilor accesorii în termen de un an. Aplicarea unei majorări este asociată cu o serie de condiții pentru proprietari. În articolul următor veți afla care sunt acestea, cum trebuie făcut anunțul și ce opțiuni există dacă chiriașul nu plătește.
Conditii pentru crestere
Dacă după prima declarație anuală se dovedește că valoarea costurilor auxiliare a fost stabilită prea mică, ar trebui făcută o ajustare corespunzătoare pentru viitor. Acesta este singurul mod de a evita ca chiriașul să fie împovărat cu o plată suplimentară mare în anul următor.
Relațiile clare previn dezacordurile
Cererea și impunerea plăților suplimentare nu înseamnă doar muncă suplimentară pentru dvs. ca proprietar , ele pot afecta și relația dintre chiriaș și proprietar , deoarece plățile suplimentare reprezintă adesea o surpriză neplăcută pentru chiriaș. Prin urmare, este de o importanță crucială pentru ambele părți contractante să se asigure că situația este clară în această chestiune prin ajustarea plăților în avans cel târziu după prima declarație anuală.
Pentru ca o creștere a plății în avans a costurilor de funcționare să reziste controlului juridic, trebuie să luați în considerare câteva lucruri. Pentru a putea crește avansul convenit în contractul de închiriere, trebuie îndeplinite o serie de condiții .
Condiții de bază
O ajustare a plății în avans a costurilor de exploatare este posibilă numai dacă sunt îndeplinite trei condiții de bază:
- S-a întocmit o factură de utilități
- Facturarea corespunde cerințelor legale atât din punct de vedere al formei, cât și al conținutului
- Nu există nicio clauză în contractul de închiriere care să împiedice o ajustare a avansului
Daca aceste conditii sunt indeplinite, cuantumul deducerilor lunare poate fi ajustat la nivelul necesar. Cu toate acestea, nu există nicio obligație legală pentru dvs., în calitate de proprietar, de a face efectiv o ajustare. Cu toate acestea, o astfel de măsură nu trebuie renunțată.
Creșterea prețurilor la energie: Nicio ajustare în timpul anului
Prețurile din ce în ce mai mari la energie înseamnă că proprietarii se confruntă cu întrebarea dacă costurile auxiliare pot fi majorate și pe parcursul anului. Secţiunea 560 paragraful 4 din Codul civil german oferă răspunsul clar . Se precizează că costurile de exploatare pot fi majorate numai după întocmirea decontului costurilor de exploatare și nu în cursul perioadei contabile curente.
Declarația de ajustare trebuie făcută sub formă de text și poate fi făcută de dvs. în calitate de proprietar sau de chiriaș. Este important ca noua sumă să fie rezonabilă. Într-o hotărâre, Curtea Federală de Justiție vorbește despre o doisprezece parte din plata suplimentară ca o creștere rezonabilă a avansului lunar pentru costurile accesorii ( hotărârea Curții Federale de Justiție din 28 septembrie 2011, AZ VIII ZR 294/10 ).
O creștere bazată pe ipoteze nu este permisă. Trebuie făcută referire la creșterile concrete ale costurilor.
Sunt posibile acorduri individuale
În cazul în care chiriașul dumneavoastră se teme de plăți suplimentare mari din cauza creșterii prețurilor la energie, puteți, de asemenea, să conveniți cu acesta pentru a crește costurile auxiliare în timpul anului. De asemenea, puteți să vă adresați chiriașilor și să sugerați o creștere corespunzătoare a costurilor accesorii. Dacă ambele părți sunt de acord cu ajustarea, aceasta poate fi făcută pentru luna următoare.
O declarație scrisă este, de asemenea, utilă în acest caz pentru a preveni discrepanțe ulterioare.
Întocmirea facturii de utilități este obligatorie
În principiu, o creștere a plăților lunare în cont este posibilă numai dacă a fost întocmit în prealabil o declarație de costuri auxiliare . Obligația de a întocmi o situație anuală a costurilor de exploatare rezultă din § 556 alin. 3 BGB .
Dacă la facturare s-a constatat o discrepanță clară între suma ratelor lunare plătite și costurile efectiv suportate, trebuie convenită o ajustare a ratelor lunare de plătit.
În orice caz, însă, diferența dintre costurile efective și plata în avans trebuie decontată. În cazul în care avansurile depășesc cheltuielile dovedite, proprietarul este obligat să restituie suma plătită în plus. Dacă s-a plătit prea puțin, se datorează o plată suplimentară de către chiriaș.
Calcul nou bazat pe declarația anuală
Costurile totale determinate în factura de utilități pentru perioada anterioară de facturare servesc drept bază pentru calcularea noului avans lunar. Din această sumă, împărțită la cele douăsprezece luni ale unui an, rezultă noua sumă a plății în avans. Suma determinată în acest fel este considerată rezonabilă și, prin urmare, legală, conform Secțiunii 560 paragraful 4 din Codul civil german .
Afirmațiile care depășesc acest lucru nu sunt permise și sunt, de obicei, respinse de instanțe. Există cerințe legale clare pentru întocmirea unei declarații privind costurile operaționale, care fac declarația sigură din punct de vedere juridic. În calitate de proprietar, aveți opțiunea de a utiliza programe speciale care permit contabilizarea corectă a costurilor de utilități. Unul dintre aceste programe este software-ul nostru de gestionare a proprietății .
Anunțul trebuie să fie în scris
În cazul în care din declarația anuală rezultă că plata în avans pentru costurile de exploatare trebuie majorată, chiriașul trebuie să fie informat în scris despre acest lucru. O simplă notificare verbală nu îndeplinește cerințele legale. O justificare pentru ajustare nu este absolut necesară , deoarece aceasta este clar vizibilă pentru chiriaș în factura de utilități.
Scurtă explicație pentru mai multă înțelegere
Pentru o mai bună înțelegere și pentru a obține un nivel mai ridicat de acceptare a măsurii, este totuși indicat să includeți o scurtă explicație odată cu anunțul.
Legea nu precizează când va intra în vigoare ajustarea. Dacă nu a fost încheiat un acord special, avansul majorat pentru costurile suplimentare se datorează odată cu plata următoarei chirii .
Ajustare în perioada de facturare
De regulă, suma costurilor totale poate fi determinată numai după trecerea unui an. Cu toate acestea, se poate întâmpla și ca într-o perioadă de facturare să apară noi costuri de exploatare neprevăzute, care pot fi transferate chiriașului.
Creșterea neașteptată a impozitului pe proprietate poate fi, de asemenea, un motiv pentru o ajustare a discountului, la fel ca și o creștere semnificativă a contribuțiilor la răspunderea clădirii sau un alt eveniment care era imprevizibil la încheierea contractului.
Clauza contractului de închiriere este o condiție prealabilă
În acest caz, plata în avans poate fi ajustată și pe parcursul anului. Totuși, aceasta necesită o clauză de deschidere corespunzătoare în contractul de închiriere care să acorde proprietarului acest drept. În plus, trebuie să indicați în scris creșterea costurilor suplimentare și să le justificați atât din punct de vedere al scopului, cât și al sumei.
Mai multe opțiuni
O creștere anticipată a avansului este posibilă și dacă în apartament sunt cazate persoane suplimentare . Dacă ați asumat un singur chiriaș la calcularea avansului pentru costurile de funcționare, puteți face o ajustare dacă una sau mai multe alte persoane se mută în apartament. În acest caz, este de așteptat ca costurile suplimentare dependente de consum să crească, ceea ce justifică o creștere a avansului.
Inadmisibilitatea avansului redus
Practic, atunci când enumerați costurile de funcționare în contractul de închiriere, trebuie verificat cu atenție dacă sunt incluse toate cheltuielile repartizabile. Dacă articolele individuale au fost pur și simplu uitate la încheierea contractului, acestea nu pot fi prezentate ulterior ca costuri noi. Cheltuielile de exploatare care erau cunoscute anterior, dar care nu sunt menționate în contractul de închiriere, nu pot fi suportate ulterior de chiriaș.
Dreptul de reziliere al chiriașului
De asemenea, nu ar trebui să încercați să obțineți un avantaj atunci când comercializați o proprietate prin stabilirea deliberată a costurilor de operare prea mici. În cazul în care costurile auxiliare de așteptat au fost stabilite în mod demonstrat prea mici pentru a înșela în mod fraudulos chiriașul cu privire la costurile reale de închiriere , chiriașul are dreptul de a rezilia contractul fără notificare . În anumite cazuri, instanțele chiar acordă chiriașului înșelat un drept la despăgubiri .
Tarif fix în loc de plată în avans
În calitate de proprietar, aveți opțiunea, în conformitate cu § 556 paragraful 2 clauza 1 BGB , de a conveni cu chiriașul o rată fixă lunară în locul unei plăți în avans pentru costurile de funcționare . Cu toate acestea, această alternativă ar trebui utilizată numai în cazuri excepționale.
Cu o plată forfetară, există riscul ca costurile suportate efectiv de chiriaș să fie mai mari decât cheltuielile acoperite de costurile accesorii forfetare.
Tarif fix mai degrabă pentru o perioadă limitată de închiriere
Dacă noul chiriaș folosește mult mai multă apă sau electricitate decât se presupunea, aceste costuri suplimentare vor fi pe cheltuiala dumneavoastră. De regulă, acordul unei rate forfetare pentru costurile de exploatare este doar o opțiune pentru contracte de închiriere în care închirierea și astfel riscul de a rămâne cu costuri crescute este limitată la o perioadă scurtă de timp.
Oricine decide să folosească această alternativă ca proprietar ar trebui să verifice și mai atent costurile de exploatare pentru a ajusta tariful forfetar dacă este necesar.
Anulare pentru neplată
În cazul în care există o dispută cu chiriașul cu privire la creșterea costurilor cu utilitățile și chiriașul refuză să accepte o ajustare justificată, aveți dreptul de a rezilia contractul de închiriere .
În cazul în care costurile accesorii majorate nu sunt achitate definitiv, acesta este temeiul pe care se poate pronunța o reziliere. Secțiunea 569 din Codul civil german consideră rezilierea contractului de închiriere ca fiind justificată dacă restanțele sunt de cel puțin două luni sau mai mult .
Pentru a evita o astfel de situație, este important să faceți o ajustare corespunzătoare după fiecare facturare anuală. Doar așa se poate evita ca la un moment dat să devină necesară o creștere atât de mare a avansului, care apoi îl prinde pe chiriaș nepregătit și îl copleșește.
| Concluzie:
Proprietarii care țin mereu cu ochii pe costurile auxiliare și fac în mod regulat ajustările necesare la un nivel rezonabil nu sunt doar siguri din punct de vedere juridic , ci contribuie și la stabilirea relației dintre chiriași și proprietari pe o bază echitabilă. În orice caz, ar trebui să respectați cerințele formale și legate de conținut pentru o factură de utilități corectă. O clauză în contractul de închiriere pentru o ajustare este, de asemenea, o condiție prealabilă pentru creșterea costurilor accesorii. Dacă ați ținut cont de toate cerințele, costurile pot fi majorate atât la începutul unei noi perioade de facturare, cât și în anumite condiții pe parcursul anului curent. |
